Интервью с ОКСАНОЙ КОПЫЛОВОй,
руководителем направления аналитики торговой и складской недвижимости
об авторском курсе
"Основы девелоперского бизнеса в России"
— Сначала поговорим о мультидисциплинарности как об одном из преимуществ профессионального сотрудника. Курс, который ты будешь читать, - девелопмент для недевелоперов – это по сути «все обо всем для тех, кто не в курсе», или может быть даже для тех, кто в курсе, но хочет себе в голове разложить всю систему. Вот эта мультидисциплинарность – это тренд сейчас такой, чтобы сотрудник был успешным, он дожен понимать, в чем он варится. Вообще, вот для кого курс? Идеальная целевая аудитория какая у курса?
— Ты несколько вопросов сейчас задала. Но рассказываю сначала. Девелопмент является в целом мультидисциплинарной сферой бизнеса по причине того, что там идет разных много процессов связанных и с финансами, и со строительством, и со сделками на рынке недвижимости. Поэтому вопрос мультидисциплинарности для девелопмента – это все равно, что масло масляное.

И когда мы говорим о том, что есть какая-то ключевая или самая интересная аудитория для этой дисциплины – наверное, это в первую очередь те люди, которые хотят понимать полностью весь процесс, потому что нет ни одного человека, за исключением, может быть, руководителей девелоперской компании, и то не всегда, который полностью, начиная от самого первого начального этапа и заканчивая финальным выходом из проекта или еще каким-либо финализирующим этапом – понимает полностью от и до все доскональные участки работы девелоперского цикла.
— То есть я сейчас перевожу: ты не можешь быть обычным бухгалтером, прийти на работу в девелоперскую компанию, и продолжать быть просто бухгалтером.
— Просто бухгалтер в девелоперской компании должен все равно обладать пониманием специфики работы этой компании. Но здесь наверное в первую очередь не только бухгалтеры и не только юристы, и не только планировщики, и архитекторы – все, кто так или иначе связан с девелоперским циклом, так или иначе связан с рынком недвижимости.
— Сервисные компании, как мы их называем?
— Сервисные, в том числе аутсорсинговые компании, которые выполняют какую-то часть девелоперского цикла, например, на ауторсе, они однозначно должны понимать, в чем, собственно говоря, задача целиком проекта и как лучше продать свой сервис – в том числе – этому самому девелоперу – с точки зрения того, куда вообще весь этот процесс идет. Потому что они если делают один какой-то небольшой участок этой работы, все равно они должны понимать целиком, куда направлен весь проект. Поэтому, вот на сколько частей можно разложить девелоперский проект, сколько есть в нем участников, столько и возможно заинтересованных сторон в этом вопросе.
— Для компаний или для сотрудников – вот эта мультидисциплинарность и понимание процессов цикла в целом – это способ борьбы с кризисом, это временное явление, или все таки это уже постоянные декорации, в которых нужно жить?
— Это постоянная история. Когда у нас только начинался весь этот рынок, как явление, лет 20 назад, на тот момент мы брали количеством – качество было не так приоритетно. Энтузиазмом, может быть еще. Но сейчас даже самая небольшая компания, которая работает на рынке, она сталкивается с усиленными условиями работы на рынке в целом, усложненными снижением маржинальности на всех этапах, с конкуренцией, - это все приводит к тому, что нужно быть максимально эффективным на каждом участке.
— А как бьется максимальная эффективность (вот все-таки есть люди, которые говорят, что максимальная эффективность – это узкая специализация на чем-то). Другие говорят, что максимальная эффкетивность – это наоборот широкий взгляд и вот эта самая мультидисциплинарность.
— Это похоже на каплю и океан. Капля – это часть океана. Океан состоит из этих капель. Если ты эффективен на каждом этапе, ты будешь эффективен и в целом, и в масштабе. Но нужно видеть еще и в целом – можно до изумления заниматься процессом, а можно внутри каждого процесса выискивать оптимальный путь, который минимальные затраты трансформирует с максимальной эффективностью. Это личная стратегия каждого. Потому что если человек идет на повышение квалификации, вне зависимости от своей прямой специализации, и пытается расширить свои горизонты, он в первую очередь, этим занимается для себя. Он увеличивает свою конкуретоспособность среди других аналогичных сотрудников или среди других профессионалов в определенной сфере деятельности.

Прямой пример. Архитекторы – мои любимые ученики – среди них самое большое количество вопросов относительно того, как правильно сформулировать они задают очень простые вопросы, которые приводят к непростым ответам. А как правильно спланировать, как правильно объединить в одну конструкцию разный функционал, например, одного и того же склада, или например, бизнес-центра с различными ритейл-функциями – и что-то еще такое в этом духе. То есть, как им правильно спланировать пространство, даже если у них особенно нет ТЗ. Они начинают рисовать. Пытаются отправить телегу впереди лошади, и пытаются при этом, чтобы эта лошадь эту телегу как-то толкала. То есть сначала они рисуют красивую картинку, визуализируют этот дом, вне зависимости от того, торговый ли это центр, бизнес-центр, жилой дом или еще что-то, а потом пытаются понять, какой функционал внутри из этой красоты должен получиться, что на самом деле все-таки неправильно. Поэтому: сначала мы просчитываем все-таки функционал, понимаем, что это не «мамой клянусь», а на уровне «мы можем доказать и финансово оправдать каждый функционал», а потом уже из этого всего из разреза площадных характеристик делать красивую картинку дома.
— То есть получается, это курс, который может доказать людям, опосредованно связанным с девелопментом, что девелопмент – это все же стройная система, где...
— Это обоснованные показатели, которые не из воздуха берутся, а продиктованы причинно-следственными связями, которые, в свою очередь, обусловлены движением рынка, законами рынка, уровнем арендных ставок, уровнем себестоимости, затратами подрядчиков, строителей и так далее. То есть, что бы ты ни делал, что бы ты ни пытался, ты все равно придешь к определенному результату, потому что сейчас рынок уже перестал быть стихийным, он стал прогнозируемым, просчитываемым.
Это, с одной стороны, плохо, потому что нет такой возможности в бесконечной максимизации прибыли для девелоперов. Но с другой стороны это хорошо, потому что это становится прогнозируемым. И вот самый интересный и самый неожиданный вопрос, вывод, к которому приходят люди, понимая, что девелопмент – это не про то, как красиво сложить кирпичи в определенном порядке для того, чтобы получился определенный красивый дом. А девелопмент – это про финансовые потоки. Про это движение, которое начинается с идеи создания какого-то объекта недвижимости на определенной площадке – и заканчивая выходом девелопера с этой площадки – все это только про деньги.
— Скажи, а два дня – это достаточно, чтобы человек не из темы освоил эти базовые принципы?
— Для того, чтобы стать девелопером, два дня недостаточно. Для того, чтобы стать консультантом на рынке недвижимости, два дня недостаточно. Но для того, чтобы понять, в какую сторону нужно учиться дальше, и нужно ли это делать вообще – более чем достаточно для человека, который способен учиться. Для того, чтобы уложить в голове основные принципы и законы этого рынка, и для того, чтобы понять, каким образом ему, этому конкретному человеку, профессионалу, можно развиваться или встроиться в эту структуру, в эту систему, в эту иерархию движения этого рынка.
— Все, кто приходят, у них какие показания к обучению? Это внутренняя мотивация? Или это внешняя задача, когда директор сказал: «Надо тебе бы прокачаться на тему общих вопросов»?
— Эмпирическим путем установлено, что среди моих слушателей, и среди тех людей, которых я обучила вне рамок этого курса, потому что я в рамках компании еще обучаю сотрудников, потому что нет у нас такой профессии «консультант на рынке недвижимости», которую полностью преподают в университете, после которой человек приходит и начинает легко и непринужденно работать консультантом, или рисерчером, или оценщиком на рынке недвижимости. Все равно приходится получать дополнительное образование. В первую очередь, в рамках компании. Для того, чтобы научиться лексикону, чтобы понимать всю эту структуру. То есть показаний к этому как таковых нет, но если ты в этом бизнесе, ты просто обязан это знать. Незнание законов не освобождает от ответственности.
— То есть это может быть сразу человек после первого курса института или уже архитектор к 30 годам, который понял для себя…
— Как показывает практика, самые неблагодарные слушатели, - это как раз только что окончившие университет. Люди, которые еще не понимают, куда они движутся, или понимают, но очень приблизительно понимают пути движения своей карьеры. А самые благодарные слушатели – это те самые практики, которые столкнулись уже с определенными проблемами, которые понимают, что чтобы жить им дальше хорошо профессионально, им точно нужно знание определенных вещей. Что понимают, условно под take-up или capital rate, одни и те же люди и big-5 и оценочная компания небольшого масштаба.
— По итогам курса у слушателей есть желание погружаться еще в какую-то тему?
— Обычно не хватает после моего курса дополнительных вещей в плане юридического сопровождения. Потому что многие штуки, которые связаны с девелоперским циклом, как раз обусловлены еще и land-девелопментом, и переводом земель в различные категории, условиями, которые диктует государство, - а это практически весь этот legal в сфере real estate.
— А как понять прижился материал или не прижился? Ты тестовые задания какие-то проводишь?
— Для того, чтоб понять, прижился материал или не прижился, достаточно открыть финансовую модель по любому девелоперскому проекту и попробовать понять, как ячейки модели между собой взаимосвязаны. И если ты понимаешь, что происходит в этих цифрах, значит, ты уже понимаешь кое-что в девелопменте.
Made on
Tilda