Маршрут №4
23 - 28 ноября 2017 (6 дней)

Организаторы: ARCHiPEOPLE, KEYCAPITAL и SKProjectsBusinessTours
Голландия: Амстердам, Роттердам, Алкмар, Гаага, Алмере
Интересные факты и краткий отчет маршрута
Почему Нидерланды?
Королевство Нидерландов считается одним из самых успешных государств в Европейском союзе. Это страна с высоким уровнем жизни, стабильной экономикой и отличной инфраструктурой. Нидерланды славятся уникальностью в поиске и получении энергии. Особый интерес во всем мире вызывают голландские промышленные технологии, передовые ноу-хау и инновации. Согласно докладу «Глобальный инновационный индекс» 2017 г., возглавляют рейтинг ведущих стран-новаторов Швейцария, Швеция, Нидерланды, США и Соединенное Королевство.

Участники Школы девелопера исследовали жилой фонд и многофункциональные объекты. Почему именно они вызывают наш интерес? Рынок недвижимости Амстердама сейчас разгорячен из-за нехватки предложений. Цены растут двузначными темпами с 2013 года. Динамика цен 2008-2016 – 11,9%, прогнозируется дальнейший рост. За 2016 год жилье средней стоимостью до $1 млн подорожало на 20%, а объекты дороже этой отметки – на 10%. На каждую квартиру по цене менее $570 000 находится до 20 покупателей, и они устраивают настоящую битву за объект. Мы уделили достаточно времени знакомству с моделями реализации эффективных, разнообразных, экономичных общественных пространств (в том числе дворов и детских площадок).

В составе группы:
Девелоперы, инвесторы крупномасштабных многофункциональных и жилых проектов, в том числе проектов редевелопмента.

Темы «Маршрута №4»:
1. Основные стилевые тенденции голландской архитектуры.
2. Жилищное строительство: генплан, фасады, дворовые пространства.
3. Приемы "зеленого" строительства, инновационные идеи, роль государства и другие особенности локального девелопмента.
Амстердам
Встречались с представителем администрации г. Амстердам из Комитета по земле и жилому строительству, Bob van der Zande. Пожалуй, интереснее была встреча только с бывшим министром экономики в Швеции. Факты о городе:
  • 800 тыс. населения, с пригородами 2,5 млн чел.
  • 600 тыс. зарегистрированных велосипедов.
  • В XIX веке ввели аренду городской земли, ранее можно было купить в собственность. С тех пор 15% земли принадлежит собственникам. Самые проблемные места, кстати.
  • Прирост города 12 тыс. чел. в год, за счет иммигрантов, естественная рождаемость крайне низкая.
  • Туристов 15-20 млн чел. в год (город уже больше не хочет), они создают 60 тыс. рабочих мест.
  • Stock жилья в городе 420 тыс. юнитов.
  • 2009 - 2014 в сегменте жилого девелопмента - кризис
  • Ставка аренды в social housing <700 евро, туда очереди по 12 лет. Ранее в городе было 60% такого жилья, а теперь согласовали с профсоюзами не более 187 тыс.
  • В новом строительстве 30% social housing должно быть.
  • В каждом строящемся объекте треть парковок отводится под электромобили.
  • 60% планируемых объектов до 2025 года - высотные (от 70 до 120 м).
  • Best use по участку делает город, предлагая на тендер девелоперов т.н. building envelope, причем сейчас его содержание смягчилось.
  • Город старается регулировать минимальный размер апартаментов, иначе жадность девелоперов не знает границ.
  • Популярная концепция использования 80-90% recyclable материалов.
  • Оригинальный сегмент - selfbuild housing, частники или группы индивидуалов строят объекты сами, не являясь профессиональными девелоперами.
  • Брокеры жалуются, что через 2 недели в городе нечего будет продавать. Объектов нет. Рассказать, как тут сложно с покупкой жилья, особенно в новостройке?

De Hallen, Aмстердам
Чумовой проект De Hallen в Амстердаме: реновация бывшего трамвайного депо, памятника федерального значения, в многофункциональный проект:
- апартаменты;
- гостиница;
- шоу румы, музеи;
- ритейл;
- киноцентр на 9 залов;
- фуд корт в стиле Мадрида и Парижа.
De Hallen
На жилье отдельно стоит полюбоваться
Бялмер
На юго-востоке Амстердама существует район Бялмер, тут живет 1/4 населения города. Это яркий пример неудачного проекта, который пытаются спасти.
  • неудачные высотные дома в чистом поле без инфраструктуры не понравились голландцам;
  • даже низкий ценник не помог, те, кто купил, быстро продавал и уезжал;
  • усугубило расселение свежеприбывших из освобожденного Суринама мигрантов в 1975 и последующие;
  • отсутствие метро 15 лет.
В реновации района участвовал Рем Колхас. Часть зданий снесли, построили низкоэтажку. Цены, ниже, чем в Амстердаме в 3-4 раза, прокладка метро и доступность 12 мин до центра таки сделали свое дело. Народ стал тут покупать, выгодное предложение оценили студенты. Работы еще не закончены, но город финансирует исправление своих ошибок с маниакальным упорством.
Кстати, мы обратили внимание на то, что близость воды для местного населения компенсирует отсутствие озеленения и даже повышает стоимость жилья на 40%. На наш вкус многие районы кажутся немного «голыми».
В Бялмере, например, сильно проредили ранее посаженные деревья. По мнению местных, идти по бульвару, который похож на лес, было cтрашновато.
P.S. в районе с одной стороны от ж/д жилье, с другой трц, офисы и т.п.
The Food Center Amsterdam
В Голландии design is the king в большинстве проектов. Но планирование проектов КОТ - это всегда долгоиграющая продуманная история. Клиент, на которого тратится больше всего сил и времени девелопера, - не покупатель недвижимости, а местное сообщество и муниципалитет.
Были на проекте редевелопмента крупнейшего логистического центра продуктов питания в центре Амстердама в многофункциональный ЖК. The Food Center Amsterdam (FCA). Они проект с 2004 года ведут и еще даже копать не начали.
В этом оптовом центре продуктов питания в Амстердаме делают закупки практически все рестораны и отсюда поступают свежие продукты в супермаркеты города. «Желудок Амстердама», как называют Food Markt в народе - это старейший инфраструктурный проект в центре города, куда завозят товары по воде и по земле, хранят и распространяют, ведут торговлю через аукционы и утилизируют остатки. Сейчас – это закрытый для жителей города квартал.
По новой концепции – эта территория станет оживленным кварталом города. Оптовый центр будет реконструирован по последним современным технологиям, логистические и технические пути уберут под землю. Оптимально и органично инфраструктурный объект впишется в новый жилой квартал. Проект реконструкции будет закончен в 2034.
Особенность 23-га проекта: достигнуты договоренности с 80 (!) резидентами-оптовиками, семейными бизнесами, торговцами пищевыми продуктами, которые уже более 80 лет располагаются на этой территории. Им предоставляется типовое место на новом современном оптово-розничном проекте (100 тыс м2) по с\с 3 тыс евро \ м2. Вот она - сила профсоюзов в действии!))
Вторая часть проекта - жилье 190 тыс м2. 25% будет social housing. Строительная с\с жилья 1500 евро на 1 м2, продавать будут по 6000.
Маркетинг проекта еще не начат, но на простеньком сайте уже более 20 тыс заявок на покупку жилья. Это следствие полного отсутствия нового строительства в центре.
Сейчас на проекте 2 девелопера. Один из них локальный, другой турецкий. Они работают сообща. Планируют задействовать 13-14 архитекторов для разнообразия.

Видео проекта The Food Center Amsterdam
Рекомендуем ролик (хоть он и долгий) к просмотру. Очень наглядно показано фазирование.
Проводники
Директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL (инвестиции в строительство и недвижимость), Председатель Экспертного совета по редевелопменту при РГУД (Российская Гильдия управляющих девелоперов). www.keycapital.ru
Эвелина Ишметова
Основатель сообщества ARCHiPEOPLE [архитекторы, дизайнеры, творческие люди]. Специально для компании KR Properties специализирующейся на реновации территорий, реализовала несколько исследовательских образовательных проектов («Красная Роза», «Даниловская Мануфактура») на базе авторского курса-контеста EDDE. Куратор проектов в сфере архитектуры и урбанистики. www.archipeople.ru
Людмила Малкис
Независимый консультант и представитель в Нидерландах по всем вопросам бизнеса, директор SK Projects Business Tours. Компания специализируется на консалтинговых услугах в области рынка коммерческой недвижимости Голландии, а также организует групповые и индивидуальные тематические бизнес туры. Более 12 лет работает на рынке коммерческой недвижимости и ритейла в качестве представителя b2b медиа и коммуникаций в России и Нидерландах. www.skprojects.ru
Ирина Чернобровкина
Made on
Tilda